Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine provelo je projekt „Analiza utjecaja energetske obnove na vrijednost stana“ i projekt „Analiza utjecaja dizala na vrijednost stana“ kojima su utvrđeni koeficijenti utjecaja energetske obnove na vrijednost stana te koeficijenti utjecaja dizala na vrijednost stana.
Navedeni koeficijenti objavljeni su u publikacijama:
Svaka publikacija uključuje uvod, pregled stanja na tržištu nekretnina, analizu podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena sustava eNekretnine, rezultate analize odnosno koeficijente (definirane po gradovima) te zaključak.
Studija utjecaja energetske obnove na vrijednost stana u velikoj je mjeri potvrdila pretpostavku da energetska obnova višestambene zgrade pozitivno korelira sa ostvarenom kupoprodajnom cijenom stanova/apartmana na analiziranom području. U svim promatranim gradovima zabilježen je pozitivan koeficijent koji ukazuje na povećanje cijene stanova u energetski obnovljenim zgradama.
Studija utjecaja dizala na vrijednost stana potvrđuje da postojanje dizala predstavlja značajan faktor koji doprinosi rastu tržišne vrijednosti stambenih jedinica u Republici Hrvatskoj.
Dobiveni rezultati uvelike ovise o trenutnom stanju na tržištu nekretnina, gdje trenutno prevladava utjecaj znatno veće potražnje prema ponudi, tako da drugi parametri koji utječu na tržišnu vrijednost nekretnina imaju znatno manji utjecaj.
Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina („Narodne novine“, broj 78/15) je propisan način pribavljanja i korištenja podataka za procjenu vrijednosti nekretnina. Pravilnikom o informacijskom sustavu tržišta nekretnina („Narodne novine“, broj 68/20, 12/24) je propisano službeno vođenje i službeno izdavanje podataka od strane upravnih tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada.
Tržišna vrijednost nekretnine se može utvrditi samo na temelju tržišnih podataka iz sustava eNekretnine.
Kako nekretnine nisu homogena dobra, te svaka nekretnina ima svoje specifičnosti (obilježja nekretnine, daljnja obilježja nekretnine i posebna obilježja), gotovo je nemoguće pronaći tri identična stana, tri identične kuće, tri identična poslovna prostora ili zemljišta. Iz navedenih razloga u procjenama vrijednosti nekretnina koriste se propisane pretpostavke i koeficijenti prilagodbe poput ovih za utjecaj energetske obnove i dizala, koji su izračunati na osnovi tržišnih podataka.
Za izradu procjena vrijednosti nekretnina procjenitelju se na zahtjev, iz sustava eNekretnine izdaju poredbene transakcije onih nekretnina koje, u odnosu na procjenjivanu nekretninu, ne pokazuju identična već samo dovoljno podudarna obilježja.
Pomoću analize obilježja kakvoće utvrđuju se odstupanja u obilježjima nekretnina, a prilagodbama se provode brojčani popravci utvrđenih odstupanja u obilježjima kakvoće.
Parametri i nužni podaci, koji se koriste za prilagodbe u procjenama, utvrđuju se na temelju prometa tržišta nekretnina.
Svrha izrade i objave ovih publikacija je osigurati parametre koji će se koristiti u procjenama vrijednosti nekretnina prilikom postupaka preračunavanja i prilagodbi, te koji će doprinijeti većoj kvaliteti procjena vrijednosti nekretnina i transparentnosti tržišta nekretnina.
Prilikom korištenja parametra utvrđenih navedenim studijama potrebno je navesti izvor podataka u procjembenom elaboratu te priložiti stranicu s mjerodavnim podatkom iz publikacije.
Podsjetimo da Ministarstvo kontinuirano unaprjeđuje i dorađuje sustav eNekretnine novim funkcionalnostima u cilju transparentnijeg i pouzdanijeg korištenja podataka od strane ovlaštenih korisnika, te se formiraju kvalitetni javno dostupni podaci čime se doprinosi većoj kvaliteti procjena vrijednosti nekretnina i transparentnosti tržišta nekretnina.
