Procjena vrijednosti nekretnina

Procjena vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj regulirana je Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina koji je donesen 3. srpnja 2015. godine. Procjenu vrše ovlaštene osobe koje su stalni sudski vještaci i stalni sudski procjenitelji.
 
Zakon se isključivo bavi tržišnom vrijednosti nekretnina koja se procjenjuje pomoću tri metode i sedam postupaka, a propisan je i način na koji se prikupljaju podatci koje procjenitelji dobiju primjenjujući propisanu metodologiju, te potom evaluiraju i dalje koriste.
 
Putem informacijskog sustava tržišta nekretnina eNekretnine ovlaštenim procjeniteljima i posrednicima u prometu nekretninama omogućen je lak pristup podacima koji su podloga za njihov kvalitetan stručni rad. Ova baza podataka važna je radi osiguranja transparentnosti tržišta nekretnina, a sadrži podatke o broju transakcija za pojedino područje, vrste nekretnina i podatke o nekretnini koja je bila predmet transakcije - stan, kuća, poslovni prostor, poljoprivredno, građevinsko, šumsko zemljište, postignute cijene itd.
 
Jedan od ključnih podataka za strukturirano vođenje baze podataka je podatak o lokaciji nekretnine tj. o cjenovnom bloku. Unutar eNekretnina cjenovni blokovi prikazuju se na planovima približnih vrijednosti zemljišta koji se izrađuju za područje županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada. Početno stanje plana približnih vrijednosti (stanje na dan 01.01.2019. godine), javno je dostupno putem Geoportala ISPU-a, kroz izbornik NIPP odabirom vanjskog sloja. Početno stanje plana izrađeno je na osnovi analize i evaluacije početnih podataka o realiziranim kupoprodajama nekretnina evidentiranih u zbirci kupoprodajnih cijena do 31. prosinca 2018. godine i to za sljedeće vrste nekretnina: građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta, šumska zemljišta i prirodno neplodna zemljišta. Nastavkom izrade plana približnih vrijednosti - II Faza izrađena su i u sustav eNekretnine implementirana dva prostorna sloja odnosno posebni slojevi: Plan približnih vrijednosti 01.01.2020., Plan približnih vrijednosti 01.01.2021. Prostorne slojeve Plan približnih vrijednosti 01.01.2022., Plan približnih vrijednosti 01.01.2023. i Plan približnih vrijednosti 01.01.2024. izradila su upravna tijela u suradnji s procjeniteljskim povjerenstvima županija, Grada Zagreba odnosno velikih gradova, a koji su također dostupni u sustavu eNekretnine i putem Geoportala ISPU. U cilju doprinosa veće transparentnosti tržišta nekretnina, za područje Republike Hrvatske utvrđen je Plan približnih vrijednosti stanovi/apartmani sa stanjem na dan 01.01.2024. godine, koji je kao prostorni sloj dostupan u sustavu eNekretnine i putem Geoportala ISPU.
 
Podaci u planu približnih vrijednosti predstavljaju obilježja uzor‐čestice, a prikazani su opisnom i brojčanom labelom sljedeće strukture podataka: oznaka pretežite namjene cjenovnog bloka, koeficijent iskoristivosti, kategorija zemljišta i približna vrijednost u EUR/m2 te naziv cjenovnog bloka na određenom području. Korištenjem podataka iz plana približnih vrijednosti ubrzavaju se postupci u sudskim i upravnim predmetima te su važne i korisne informacije za institucije kod određivanja raznih naknada i donošenja odluka na području tržišta nekretnina i u raznim drugim postupcima vezanim uz propise procjene vrijednosti nekretnina.
 
Vlada je 21. ožujka 2019. godine donijela Uredbu o masovnoj procjeni vrijednosti nekretnina kojom se po prvi puta u Republici Hrvatskoj uređuju temeljna pitanja masovne procjene vrijednosti nekretnina. Uredba je stupila na snagu 30. ožujka 2019. godine, a njome se propisuje metoda masovne procjene vrijednosti nekretnina, razrada modela za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, te nužni podaci, postupci korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina na području Republike Hrvatske.
 
Primjenjivati će se prilikom masovne procjene vrijednosti nekretnina te za procjenu vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, zgrada i njihovih posebnih dijelova koje se koriste za stanovanje ili najam te za poslovne zgrade i prostore.
 
Uredbom je određen način utvrđivanja identifikacije nekretnina, a za osnovicu za vrednovanje nekretnina određena je tržišna vrijednost nekretnina. Procijenjene vrijednosti nekretnina koje su dobivene primjenom metode za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina predstavljaju prilagođene tržišne vrijednosti nekretnina. Određeno je da se za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina koristi metoda višestruke regresijske analize, da se modeli za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina temelje na tri pristupa vrijednosti nekretnina: troškovnoj, poredbenoj i prihodovnoj, određuju se nužni podaci, postupci korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina na području Republike Hrvatske.
 
Po ispunjenju pretpostavki iz članka 10. stavka 1. ove Uredbe (kompletiranje nužnih podataka koji obuhvaćaju: obilježja vrste nekretnine, podatke o realiziranom prometu nekretnina, lokaciju, ploštinu, predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja i infrastrukturu, na temelju kojih će se provesti kalibracija modela za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina), Ministarstvo će objaviti modele za masovnu procjenu nekretnina na ovim mrežnim stranicama.

 
Tko može podnijeti zahtjev za pristup sustavu eNekretnine i koju dokumentaciju priložiti?
Zahtjev se podnosi na propisanom obrascu, a nastavno na odredbe članaka 12. do 15. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina ("Narodne novine", broj 68/20, 12/24) potrebno mu je priložiti:
 
- Službenici upravnih i/ili stručnih tijela županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada dostavljaju sljedeće:
  • pisani zahtjev kojim se imenuju službenici od strane župana odnosno gradonačelnika (osim za članove visokog procjeniteljskog povjerenstva),
  • popunjeni ZAHTJEV ZA PRISTUP APLIKACIJI eNekretnine (Excel obrazac) za svakog službenika pojedinačno.
 
- Procjenitelji - fizičke osobe dostavljaju sljedeće:
  • popratni dopis s navedenim datumom važenja procjeniteljskog imenovanja ovjeren potpisom i odgovarajućim pečatom (na kojem je vidljivo da je podnositelj zahtjeva ovlašten za procjenu vrijednosti nekretnina) ovlaštene osobe za procjenu vrijednosti nekretnina,
  • popunjeni ZAHTJEV ZA PRISTUP APLIKACIJI eNekretnine (Excel obrazac),
  • presliku rješenja o imenovanju.
 
- Pravne osobe koje su ovlaštene za procjene vrijednosti nekretnina dostavljaju sljedeće:
  • popratni dopis s popisom zaposlenika za koje se traži pristup aplikaciji eNekretnine i potvrđuje da su navedene osobe zaposlenici pravne osobe, ovjeren potpisom i pečatom odgovorne osobe u pravnoj osobi koja je ovlaštena odnosno registrirana za procjene vrijednosti nekretnina (sukladno odredbi članka 15. stavka 5. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina ("Narodne novine" broj 68/20, 12/24) pristup se dodjeljuje najviše za 5 zaposlenika u pravnoj osobi, u trajanju do jedne godine),
  • presliku rješenja o imenovanju pravne osobe s navedenim datumom važenja procjeniteljskog imenovanja ili presliku rješenja o imenovanju procjenitelja koji je zaposlenik pravne osobe i presliku izvatka iz sudskog registra iz kojeg je vidljivo da je ista u svojoj djelatnosti registrirana za obavljanje procjene vrijednosti nekretnina (sukladno odredbi članka 12. točke c) i članka 15. stavka 3. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina ("Narodne novine" broj 68/20, 12/24),
  • popunjeni ZAHTJEV ZA PRISTUP APLIKACIJI eNekretnine (Excel obrazac) za svakog zaposlenika pojedinačno.
 
- Ovlašteni posrednici u prometu nekretnina dostavljaju sljedeće:
  • popratni dopis s popisom zaposlenika za koje se traži pristup aplikaciji eNekretnine, ovjeren potpisom i pečatom odgovorne osobe u pravnoj osobi koja je ovlaštena za obavljanje posredovanja u prometu nekretninama (sukladno odredbi članka 15. stavak 6. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina ("Narodne novine" broj 68/20, 12/24) pristup se dodjeljuje najviše za 5 zaposlenika u pravnoj osobi, u trajanju do jedne godine),
  • popunjeni ZAHTJEV ZA PRISTUP APLIKACIJI eNekretnine (Excel obrazac) za svakog zaposlenika pojedinačno, uz navođenje registarskog broja upisa pravne osobe pod kojom je upisana u Registar posrednika u prometu nekretninama.
 
- Službenici Porezne uprave, Državnog odvjetništva RH, USKOK-a, službenici ministarstva nadležnog za poslove državne imovine koji su zaduženi za obavljanje stručnih i administrativno-tehničkih poslova u svrhu postupaka iz područja procjene vrijednosti nekretnina, službenici upravnog tijela zaduženi za Zakon o poljoprivrednom zemljištu dostavljaju sljedeće:
  • pisani zahtjev kojim se imenuju službenici Porezne uprave odnosno ministarstva nadležnog za poslove državne imovine od strane čelnika navedenih tijela (sukladno odredbi članka 14. stavak 5. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina ("Narodne novine"  broj 68/20, 12/24) ovlasti se dodjeljuju u trajanju do jedne godine),
  • popunjeni ZAHTJEV ZA PRISTUP APLIKACIJI eNekretnine (Excel obrazac) za svakog službenika pojedinačno.
 
- Javni bilježnici upisani u imenik Hrvatske javnobilježničke komore dostavljaju sljedeće:
  • pisani zahtjev čelnika Hrvatske javnobilježničke komore kojim se imenuje javni bilježnik koji će pristupati sustavu (sukladno odredbi članka 14. stavak 6. Pravilnika o informacijskom sustavu tržišta nekretnina ("Narodne novine" broj 68/20, 12/24) ovlasti se dodjeljuju u trajanju do jedne godine),
  • popunjeni ZAHTJEV ZA PRISTUP APLIKACIJI eNekretnine (Excel obrazac).
 
- Članovi procjeniteljskog povjerenstva županije, Grada Zagreba odnosno velikoga grada dostavljaju sljedeće:
  • pisani zahtjev kojim se imenuju članovi procjeniteljskog povjerenstva od strane župana odnosno gradonačelnika (osim za članove visokog procjeniteljskog povjerenstva),
  • popunjeni ZAHTJEV ZA PRISTUP APLIKACIJI eNekretnine (Excel obrazac) za svakog člana pojedinačno.
 
Gdje se podnosi zahtjev?
Zahtjev se može poslati putem e-pošte: procjene.nekretnina@mpgi.hr ili na fizičku adresu Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Ulica Republike Austrije 14, Zagreb.
 
Za dodatna pitanja vezana uz zakonsku primjenu slobodni ste se obratiti na adresu e-pošte: procjene.nekretnina@mpgi.hr
 
Dodatne informacije: