Masovna procjena vrijednosti nekretnina na eSavjetovanju

Predloženom Uredbom za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina, po prvi se puta u Republici Hrvatskoj uređuju temeljna pitanja masovne procjene vrijednosti nekretnina, i to: metoda masovne procjene vrijednosti nekretnina, razrada modela za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina te nužni podaci, postupci korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina na području Republike Hrvatske. Uredba se predlaže za donošenje na temelju članka 56. stavka 3. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (»Narodne novine«, broj 78/15). Odabirom metode za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina zaključno se zaokružuje sustav za procjenu vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj. 

Na temelju Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, metoda masovne procjene vrijednosti nekretnina predstavlja skup statističkih i drugih analitičkih postupaka obrade podataka o tržištu nekretnina koje, uzimajući u obzir opće načine procjene vrijednosti nekretnina i statističke kriterije kvalitete, omogućuju masovnu procjenu vrijednosti velikog broja nekretnina na određeni datum.

U međunarodnoj praksi masovnih procjena moguće je pronaći nekoliko osnovnih metoda uz brojne kombinacije i podvrste:

1. Višestruke regresijske analize (MRA);
2. Analize neuralnim mrežama (ANN) i
3. Analize ekspertnim sustavima (ESA).

 
Na temelju provedene komparativne analiza sustava procjena nekretnina u četiri zemlje Europske unije (Švedska, Nizozemska, Slovenija i Litva) može se zaključiti da razvijenost i učinkovitost sustava masovne procjene uvelike ovisi o stupnju razvoja analizirane zemlje. Razvijene zemlje Europske unije poput Švedske i Nizozemske imaju vrlo razvijen sustav za masovno vrednovanje koji u sebi objedinjuje i mnoge druge prostorne i ostale registre, a koji omogućava vlasnicima nekretnina jednostavan pristup i korištenje svih podataka vezanih za nekretnine koje oni imaju u vlasništvu ili u najmu. Ovakav zaključak nije neočekivan kada se uzme u obzir činjenica da su sve nove zemlje članice Unije do početka devedesetih godina prošlog stoljeća imale socijalističko društveno uređenje kojeg je karakterizirao visoki stupanj nebrige za prostorne i vlasničke registre. Razvijene zemlje svoj sustav masovnog vrednovanja koriste za puno više svrha u odnosu na nove zemlje članice Unije. I u ovom slučaju je izvjesno da je razlog za ovakvo stanje činjenica da su u nedostatku kvalitetnih i međusobno integriranih prostornih i drugih registara, različita tijela javne vlasti i privatne organizacije svoje potrebe za procjenama vrijednosti nekretnina u međuvremenu adresirale kroz svoja individualizirana rješenja. Nakon provedene analize koju je proveo Ekonomski institut iz Zagreba u suradnji s Ministarstvom graditeljstva i prostornoga uređenja, predložena je metoda MRA zbog svoje kompaktne matematičko-statističke podloge i prema stanju raspoloživih podataka.   
 
Definirano je da se ova Uredba primjenjuje prilikom masovne procjene vrijednosti nekretnina, za procjenu vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, zgrada i njihovih posebnih dijelova koje se koriste za stanovanje ili najam te za poslovne zgrade i prostore. Određen je način utvrđivanja identifikacije nekretnina, a za osnovicu za vrednovanje nekretnina određena je tržišna vrijednost nekretnina, te da procijenjene vrijednosti nekretnina koje su dobivene primjenom metode za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina predstavljaju prilagođene tržišne vrijednosti nekretnina. Nadalje, određeno je da se za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina koristi metoda višestruke regresijske analize, da se modeli za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina temelje na tri pristupa vrijednosti nekretnina: troškovnoj, poredbenoj i prihodovnoj, određuju se nužni podaci, postupci korištenja i evaluacije podataka za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina na području Republike Hrvatske te da je za provedbu Uredbe nadležno Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja, kome su utvrđene daljnje obveze u cilju objave modele za masovnu procjenu nekretnina.
 
Nakon usvajanja ove Uredbe, te po prikupljanju osnovnih podataka o nekretninama i na osnovi njih provedene kalibracije pojedinačnih modela procjene, Ministarstvo graditeljstva i prostornoga uređenja objavit će modele za masovnu procjenu nekretnina na svojim mrežnim stranicama.
 
Prijedlog Uredbe za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina dostupan je na portalu eSavjetovanja .

Ovim putem pozivamo i svu zainteresiranu i stručnu javnost da se uključiti davanjem svojih mišljenja, prijedloga i primjedbi najkasnije do 26. siječnja 2019.g.