Gradnja doma
Slijedi najveća alokacija za energetsku obnovu
Energetska obnova višestambenih zgrada i obiteljskih kuća nastavlja se i ove godine. Ravnateljica Uprave za energetsku učinkovitost u zgradarstvu, projekte i programe Europske unije, Irena Križ Šelendić, objasnila nam je koje će se mjere sufinancirati i u kojem postotku.

Koliko sredstava je ove godine namijenjeno za poticaje i kada očekujemo novi natječaj?
Ove godine ćemo imati nekoliko javnih poziva za stambeni sektor, a sredstva su osigurana i europska, iz nacionalnog plana oporavka otpornosti. Također su tu sredstva fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost od prodaje emisija CO2. Pozivi koji su u pripremi su pozivi za višestambene zgrade. To će biti europska sredstva do 98 milijuna eura, a dio alokacije bit će također povećan na ukupno 120 milijuna eura.
Dio alokacije će biti namijenjen zgradama koje su ostale na rezervnoj listi iz 2022. godine. Imamo i odluku vlade gdje će nam Fond dodati još 80 milijuna eura za višestambene zgrade. Ukupno, to će činiti gotovo 200 milijuna eura za višestambene zgrade maksimalno u ovoj godini. Što se tiče obiteljskih kuća, objavljeni su uvjeti i kriteriji za poziv krajem prošle godine, a planira se objava poziva do kraja drugog mjeseca za 120 milijuna eura za obiteljske kuće. Također ćemo imati specijalni javni poziv za energetsko siromaštvo u obiteljskim kućama, koji će objaviti Fond za zaštitu okoliša.

Što su prihvatljivi troškovi u ovom pozivu?
Prihvatljivi troškovi su oni uobičajeni troškovi koji doprinose energetskim uštedama. To uključuje mjere izolacije ovojnice zgrade, poput zidova, fasade, krovišta, vanjske stolarije, tehnoloških sustava za unaprjeđenje grijanja, hlađenja, ventilacije, klimatizacije, ugradnje obnovljivih izvora energije poput fotonaponskih sustava, solarnih sustava za grijanje tople vode, dizalica topline, biomase. Također, sufinanciraju se i nove mjere, poput ugradnje dizala, zelene infrastrukture poput zelenog krova, zelene fasade, te mjere e-mobilnosti poput punionica za električne automobile i bicikle.

Do kojeg postotka će se moći dobiti sredstva putem javnog poziva?
Za višestambene zgrade nema pojedinačnih mjera. Mora se postići minimalna ušteda od 50 posto. Za neoštećene višestambene zgrade, za koje će ići poziv, može se postići subvencija od 60 do 80 posto, ovisno o dubini obnove. 60 posto ide za integralnu obnovu, koja obuhvaća nekoliko mjera energetske obnove, uz minimalnu uštedu od 50 posto. Sveobuhvatna obnova, koja osim mjera energetske obnove uključuje i mjere dizanja seizmičke otpornosti, protupožarne mjere te poboljšanja unutarnjih klimatskih uvjeta, može dobiti do 80 posto subvencije uz uvjet podizanja seizmičke otpornosti za 10 posto. Kod obiteljskih kuća, postoji dvije stope subvencije, 60 posto za neoštećene i 80 posto za oštećene, uz prihvatljive troškove.

Ako nam možete pojasniti pojmove koji se koriste prilikom obnove, što je cjelovita, a što je sveobuhvatna obnova?
Prva je integralna obnova, koja obuhvaća barem jednu mjeru energetske obnove, s minimalnom uštedom od 50 posto toplinske energije. Zatim imamo dubinsku obnovu, koju definira zakon o gradnji, uz 50 posto toplinske i 50 posto primarne uštede. Cjelovita obnova, koju smo uveli zakonom o obnovi nakon potresa, proizlazi iz direktiva o energetskim svojstvima zgrada iz 2018. godine. Osim same energetske obnove, uključuje podizanje seizmičke otpornosti, protupožarnu zaštitu i poboljšanja unutarnjih klimatskih uvjeta.

Kakav je bio interes građana za poticaje u prošloj godini?
Interes građana je uvijek velik. Prvi poziv iz nacionalnog plana oporavka i otpornosti za višestambene zgrade 2022. godine privukao je višestruko više zahtjeva nego što su bila sredstva (aloakacija od 40 milijuna eura). Sadašnja alokacija je do 98 milijuna eura, plus mogućih 80 od fonda, što će značajno povećati interes. Za obiteljske kuće također se javlja mnogo zainteresiranih, ali ova velika alokacija od 120 milijuna eura omogućava da se ove godine zadovolji veliki broj građana. Očekujemo da će ova godina moći zadovoljiti veliki broj zainteresiranih građana.

Hvala puno na razgovoru.
Propisi i regulative
Osiguranje kuća za odmor i apartmana: Posebnosti koje morate znati
Sve što trebate znati kako biste zaštitili svoju imovinu

Ako posjedujete vikendicu, apartman ili kuću za odmor, vaša imovina izložena je posebnim rizicima. Takvi objekti često su prazni veći dio godine, nalaze se u zabačenim područjima ili se koriste za turistički najam. Osiguranje kuća za odmor i apartmana zahtijeva drugačiji pristup nego kod stambenih nekretnina koje se svakodnevno koriste.
Zašto su kuće za odmor osiguravateljski rizičnije?
Kuće za odmor predstavljaju povećani rizik za osiguravatelje jer se u njima štete mogu otkriti tek nakon više dana, a vjerojatnost provala, vandalizma i šteta od vremenskih nepogoda je veća. Takvi objekti često se nalaze u područjima koja su podložna poplavama, olujama ili potresima, a sezonska upotreba znači i mjesece u kojima nitko ne kontrolira stanje instalacija, grijanja ili krova.
Kuća za odmor na Rabu zbog koje bismo minimalizmu dali drugu šansu
Koja pokrića su ključna?
Kod odabira police preporučuje se obuhvat koji uključuje građevinski dio nekretnine, kao što su zidovi, krov i instalacije, ali i pokretnine koje se u njoj nalaze – od namještaja do uređaja. Poželjno je da polica pokriva štete uzrokovane provalama, vandalizmom, požarom, olujom, tučom, kao i prirodnim nepogodama poput potresa. Dodatno, osiguranje od odgovornosti prema trećim osobama – primjerice ako stablo iz vašeg dvorišta ošteti tuđu imovinu – može biti iznimno važno.
Što ako kuću dajete u najam?
Ako se kuća koristi za iznajmljivanje, nužno je ugovoriti dodatna pokrića. Osiguravatelji nude posebne police koje pokrivaju štetu koju može prouzročiti gost, krađu inventara, ali i situacije u kojima gost pretrpi ozljedu zbog nemara vlasnika, primjerice zbog loše rasvjete ili neadekvatne ograde. U takvim slučajevima važno je imati uključenu najmodavčku odgovornost.
Najčešće greške vlasnika
Vlasnici često pogrešno ugovaraju policu kao za obiteljsku kuću iako se nekretnina koristi samo sezonski. Također, zaboravljaju prijaviti turistički najam osiguravatelju, što može rezultirati odbijanjem isplate štete. Zanemarivanje pokrića za pokretnine, iako su upravo one česta meta krađa, te odabir previsoke franšize koja čini manja oštećenja neisplativima za prijavu, dodatne su uobičajene greške.
Savjeti prije ugovaranja police
Vlasnicima se savjetuje da pažljivo razmotre sve aspekte osiguranja, osobito ako objekt nije pod nadzorom, nema alarmni sustav ili videonadzor. Korisno je imati dokumentaciju o uređajima i opremi u objektu, te jasno definirati pravila korištenja ako se objekt iznajmljuje. Prilikom ugovaranja police, detaljno se informirajte o uvjetima i ne uzimajte generičke pakete bez prilagodbe konkretnim okolnostima vaše nekretnine.
Koliko to košta?
Trošak police ovisi o nizu faktora. Okvirno, kuća za odmor površine oko 100 kvadrata u Istri, s uključenim pokrićima za potres i vandalizam, može se osigurati za 250 do 400 eura godišnje. Ako se objekt koristi za najam, dodatna pokrića mogu povećati godišnju premiju za još 50 do 150 eura. Osiguravateljske kuće koje nude konkurentne pakete za ovakve objekte uključuju Adriatic, Croatia, Wiener i Generali.
Tri moderne i luksuzne vile pravi su biseri Istre – ne znamo koja nam je ljepša!
Primjeri iz prakse
Iskustva pokazuju koliko su detalji bitni. Vlasniku kuće u Starigradu nije isplaćena šteta zbog krađe vanjskog namještaja jer nije imao uključen dodatak za krađu pokretnina. Sezonski objekt u Primorju nije bio osiguran od potresa jer vlasnik nije smatrao taj rizik relevantnim – što se pokazalo kao ozbiljan previd. U Gorskom kotaru, puknuta cijev izazvala je veliku štetu, no budući da polica nije pokrivala vanjske vodoinstalacije, naknada nije isplaćena.
U sljedećem članku pišemo što podstanari i iznajmljivači mogu (i trebaju) osigurati te tko snosi troškove u slučaju štete.
Propisi i regulative
Nova pravila za stambene kredite: Što to znači za vas
Je li ovo pokušaj da se uspori rast cijene nekretnina?

Od 1. srpnja 2025. u Hrvatskoj je na snagu stupio skup strožih pravila za odobravanje stambenih zajmova građanima. Ova promjena dio je šireg regulatornog okvira koji ima za cilj smanjiti rizik od prekomjernog zaduživanja građana, ali i zaštititi bankarski sustav od potencijalnih nestabilnosti.
U praksi to znači da će mnogi budući vlasnici stanova morati pažljivije planirati kupnju, prikupiti veće vlastito učešće i realnije sagledati iznos kredita koji mogu dobiti. Ovo posebno utječe na mlade obitelji i kupce koji se prvi put zadužuju, ali promjene će osjetiti i svi koji računaju na dugoročnije otplate ili visoka primanja kao glavni adut kod traženja kredita.
Nova pravila za stambene kredite: Tri ključne promjene
Uvođenjem novih pravila definirani su jasni limiti koje banke moraju poštovati pri odobravanju stambenih kredita:
- Omjer duga i primanja (DSTI) – Mjesečna rata svih vaših postojećih i budućih kredita ne smije premašivati 45% neto primanja. Primjerice, ako vaša plaća iznosi 1.600 eura, vaša maksimalna rata kredita može biti do 720 eura. Ovo pravilo jednako vrijedi za samce i za kućanstva, uzimajući u obzir zajedničke prihode.
- Učešće u kupnji nekretnine (LTV) – Kreditom se može pokriti najviše 90% procijenjene vrijednosti nekretnine. To znači da kupac mora imati barem 10% vlastitih sredstava, primjerice 20.000 eura za stan koji vrijedi 200.000 eura.
- Maksimalni rok otplate – Novi zakon za stambene kredite ograničava trajanje otplate na najviše 30 godina. Dulji rokovi više nisu mogući, neovisno o dobi klijenta, njegovom zanimanju ili razini rizika.
Ove tri stavke zajedno stvaraju znatno čvršći okvir kreditiranja. To dugoročno može doprinijeti stabilnijem tržištu, ali kratkoročno postavlja dodatne prepreke za dio potencijalnih kupaca.

Što to znači za građane?
Za većinu građana s prosječnim primanjima, promjene možda neće biti drastične jer su slični kriteriji već i ranije bili na snazi u bankarskoj praksi. Međutim, oni s višim prihodima ili ambicioznijim planovima sada će moći dobiti manje iznose kredita nego što su očekivali. Primjerice, građanin s 2.000 eura plaće koji je ranije mogao dobiti i do 250.000 eura kredita, sada će biti ograničen na niži iznos koji se uklapa u DSTI granicu. Kupnja stana ili kuće više neće ovisiti samo o visini plaće, već i o omjeru svih financijskih obveza i raspoloživog dohotka.
Osim same plaće, banke sada moraju u obzir uzeti i sve druge postojeće financijske obveze – uključujući kreditne kartice, dozvoljene minuse i druge kredite. Detalji su dostupni u službenom priopćenju Hrvatske narodne banke.
Za mlade obitelji i one koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, zakon predviđa određene iznimke. Banke mogu do 20% novih stambenih kredita kvartalno odobriti mimo zadanih ograničenja – primjerice, uz veći omjer duga ili manji vlastiti ulog – ali samo ako se radi o prvoj nekretnini ili objektivnoj potrebi za većim prostorom. Takvi krediti podliježu dodatnoj procjeni kreditne sposobnosti i nisu pravilo, već iznimka. Više o uvjetima pročitajte na stranicama HNB-a.
S obzirom na nove uvjete, građani koji planiraju podići stambeni kredit morat će:
- pažljivo izračunati svoju kreditnu sposobnost, uključujući postojeće dugove,
- osigurati vlastita sredstva za najmanje 10% učešća,
- razmotriti zajednički kredit s partnerom kako bi povećali primanja,
- ranije započeti pripreme za podnošenje zahtjeva
Dugoročno stabilnije, kratkoročno izazovnije
Iako novi zakon za stambene kredite postavlja jasne granice, njegov cilj nije isključivanje građana s tržišta, već postavljanje realnijih i održivijih temelja za zaduživanje.
U posljednjih pet godina cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj porasle su za gotovo 50 %, a u nekim regijama i više. Takav rast rezultirao je smanjenom pristupačnošću stanova, osobito za kupce s ograničenim budžetom. Zbog rasta kamatnih stopa i smanjene kreditne sposobnosti građana, stručnjaci sada očekuju blago usporavanje rasta cijena. Kupci s manjom financijskom moći više neće moći konkurirati u istoj mjeri kao dosad, što bi moglo dovesti do stabilizacije tržišta.

U vremenu kada su kamate bile niske, a cijene nekretnina rasle, mnogi su ulazili u kredite koji su dugoročno predstavljali visoko opterećenje. Ove mjere pokušaj su da se takva praksa zaustavi.
Ujedno se očekuje i blago usporavanje rasta cijena nekretnina, budući da kupci s manjim kreditnim mogućnostima više neće moći konkurirati u istoj mjeri kao prije. To bi moglo stabilizirati tržište i učiniti ga pristupačnijim onima koji do sada nisu imali šansu.
Ako planirate kupnju nekretnine, novi zakon za stambene kredite poziva na odgovornost, štednju i precizno planiranje. Premda stroži, pravila dugoročno donose veću sigurnost i predvidljivost – kako za vas, tako i za tržište u cjelini. Više informacija o detaljima mjera dostupno je u službenom dokumentu HNB-a o novim pravilima kreditiranja.