- Objavljeno: 02.09.2021.
Gdje su u Hrvatskoj stanovi najskuplji, a gdje najjeftiniji?
Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u Hrvatskoj u 2020. godini iznosila je 40,02 milijardi kuna dok je prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2020. godini iznosila 388.226 kune (odnosno 51.217 eura). Najskuplji stanovi zabilježeni su u Dubrovniku, Splitu i Rovinju.
Najveći broj transakcija pritom se odnosi na kupoprodaje:
- poljoprivrednog zemljišta, njih 34.322, što čini 33,3 posto ukupnog broja kupoprodaja
- stanova/apartmana kojih je ostvareno 23.564, odnosno 22,9 posto od ukupnog broja
- građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno 16.215 (15,7 posto ukupno ostvarenih transakcija)
- obiteljskih kuća kojih je zabilježeno 13.825, što je činilo 13,4 posto ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2019. godine
Gledano u odnosu na ostvareni bruto domaći proizvod (BDP) kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 11 posto BDP-a 2020. godine. Za usporedbu, taj je udio 2019. godine iznosio 10 posto.
S obzirom na vrstu nekretnine, najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2020. godini bilježe stanovi na koje se odnosi 41,1 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21,5 posto te obiteljske kuće s udjelom od 19,4 posto.Prema broju kupoprodajnih transakcija izdvaja se Grad Zagreb, iza kojeg slijede urbana središta u priobalju Split, Zadar i Rijeka, te Osijek u kontinentalnom dijelu zemlje. U ovim gradovima učestalije su kupoprodaje stanova/apartmana, dok su kupoprodaje građevinskog zemljišta učestalije u priobalnom pojasu izvan većih naselja i zaleđu, a kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta prevladavaju u ostatku Hrvatske.
Podatci su to iz publikacije Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2020. koju je u suradnji s Ekonomskim institutom Zagreb sredinom srpnja 2021. objavilo Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Ovo je ujedno četvrto po redu izdanje ove publikacije. Prvo izdanje Pregleda tržišta nekretnina Republike Hrvatske objavljeno je u rujnu 2018. godine, a odnosilo se na razdoblje od 2012. do 2017. godine, drugo izdanje koje se odnosilo na 2018. godinu objavljeno je u siječnju 2020., a treće izdanje za 2019. objavljeno je u lipnju 2020. godine.Osnovni cilj objavljivanja publikacije je upoznati javnost s temeljnim informacijama i trendovima na tržištu nekretnina, što predstavlja značajan doprinos ne samo većoj kvaliteti procjena, već i transparentnosti tržišta.
Podaci prikazani u publikaciji
U publikaciji su prikazani podaci o stanju na tržištu nekretnina u 2020. godini kao i godišnja promjena odabranih pokazatelja u odnosu na 2019. godinu, i to na razini cjelokupne zemlje, županija, pojedinih jedinica lokalne samouprave (JLS), a za Grad Zagreb i na razini katastarske općine. Novost u odnosu na prethodna tri izdanja Pregleda je da su kupoprodajne transakcije i medijalne cijene spomenutih vrsta nekretnina prikazane osim na razini županija i zasebno na razini pripadnog grada administrativnog sjedišta županije te zasebno na razini ostatka županije (bez grada administrativnog sjedišta).
Pregled razlikuje sljedeće vrste nekretnina: stanove (što uključuje i apartmane), obiteljske kuće, poslovne nekretnine (poslovne prostore i poslovne zgrade), građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta i šumska zemljišta. Osnovni pokazatelji koji su prikazani za svaki tip nekretnine su prosječna (medijalna) kupoprodajna cijena i prosječna (medijalna) veličina nekretnine. Za stanove/apartmane, obiteljske kuće i poslovne nekretnine prikazana je i prosječna (medijalna) starost nekretnine. U šestom poglavlju prikazane su i vrijednosti indeksa priuštivosti nekretnina po jedinicama lokalne samouprave za 2019. godinu te odnosi između cijena nekretnina i demografskih pokazatelja, kao i između cijena nekretnina i turističke aktivnosti. U šestom poglavlju dan je prikaz izračunatih vrijednosti indeksa priuštivosti stana/apartmana po jedinicama lokalne samouprave te je prikazan odnos između cijena stana/ apartmana i turističke aktivnosti. Četvrto izdanje sadrži i dva nova poglavlja, sedmo poglavlje u kojem je prikazano stanje tržišta nekretnina na području obuhvata djelovanja potresa koji se dogodio 22. ožujka 2020. godine te osmo poglavlje u kojem se obrađuje Plan približnih vrijednosti. Elektronički tablični prilozi Pregleda sadrže medijalne cijene nekretnina po m2 te broj transakcija nekretninama za cijelo razdoblje od 2012. do 2020. godine, na razini JLS-a. U elektroničkom prilogu dostupne su i sve slike prikazane u Pregledu.
Najskuplji stanovi u Dubrovniku, Splitu i Rovinju
Za razliku od prethodne dvije godine kada je medijalna cijena stana/apartmana iznad 15.000 kuna po m2 zabilježena jedino u Dubrovniku, u 2020. godini pored Dubrovnika (19.671 kuna po m2), bilježe ju i gradovi Split (15.293 kune po m2) i Rovinj (15.157 kuna po m2). Medijalna cijena u rasponu od 10.001 do 15.000 kuna zabilježena je u 41 jedinici lokalne samouprave te se tu, s iznimkom Grada Zagreba, isključivo radi o priobalnim i otočnim jedinicama lokalne samouprave. Od 86 jedinica lokalne samouprave u kojima su postignute medijalne cijene stana između 5.001 i 10.000 kuna po m2, njih 53 smješteno je u priobalju i na otocima, dok preostale 33 jedinice najvećim dijelom čine veći gradovi u kontinentalnom dijelu zemlje. Medijalne cijene stanova/apartmana do 5.000 kuna po m2 obilježavaju ruralne predjele i većinu jedinica lokalne samouprave smještenih u središnjem i istočnom dijelu Hrvatske.
Stanovi/apartmani najmanje priuštivi u priobalju
Najviše vrijednosti indeksa priuštivosti koje ujedno upućuju na najmanju priuštivost stana ili apartmana zabilježene su u priobalnom dijelu zemlje. Primjerice, vrijednosti indeksa priuštivosti veće od 30 posto, koje ukazuju da je za jedan m2 stana/apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, nalaze se u tri jedinice lokalne samouprave, Dubrovniku, Hvaru i Tučepima. U dvadeset jedinica lokalne samouprave s najmanjom priuštivosti za prosječni godišnji dohodak građani su mogli kupiti između 3,1 i 4,2 m2 stambenog prostora. Među prvih 90 najmanje priuštivih lokalnih jedinica (od ukupno 175 jedinica lokalne samouprave za koje je raspoloživa vrijednost indeksa priuštivosti) nema naselja koje se ne nalazi u priobalnoj
županiji. Tek na 91. mjestu nalazi se Zagreb s vrijednošću indeksa 14,6, u kojem su stanovnici za prosječni godišnji dohodak mogli kupiti 6,8 m2. Najpriuštiviji stanovi/apartmani su u Novom Marofu gdje indeks priuštivosti iznosi 1,7, a zatim slijede Gračac, Plitvička Jezera i Strahoninec. U 20 jedinica lokalne samouprave koje bilježe najpriuštivije stambene nekretnine, zaposleni građani za svoj godišnji dohodak mogu kupiti između 13,4 i gotovo 58 m2 stambenog prostora.
Najskuplje poslovne nekretnine u Dubrovniku i Poreču
Najviše medijalne cijene prodanih poslovnih nekretnina po m2 zabilježene su u priobalnim jedinicama lokalne samouprave, u Dubrovniku (15.264 kune) i Poreču (11.335 kuna). Zatim slijede Opatija s 11.229, Umag s 10.582, Rovinj s 10.342 te Split s 9.296 kuna po m2. Grad Zagreb s medijalnom cijenom od 8.241 kune po m2 bilježi značajno nižu prosječnu vrijednost poslovnih nekretnina u odnosu na značajan dio većih priobalnih gradova. Sličnu vrijednost medijalne cijene poslovnih nekretnina koju bilježi Grad Zagreb bilježe još i Zadar i Makarska, u kojima je medijalna cijena u 2020. iznosila 8.771 i 8.243 kune po m2, što je bilo za 6,4, odnosno 0,2 posto, iznad medijana cijene poslovne nekretnine u Gradu Zagrebu. Većina gradova i općina iz slavonskih županija nalazi se u kategoriji od 4.000 kuna po m2 i manje.
Rast cijena nekretnina i posebice stanova u Zagrebu unatoč potresu
Analiza učinaka potresa od 22. ožujka 2020. godine na tržište nekretnina Grada Zagreba i jedinica lokalne samouprave koje su pretrpjele najveću materijalnu štetu (Sveta Nedjelja, Sveti Ivan Zelina, Jastrebarsko, Gornja Stubica, Donja Stubica i Marija Bistrica) sugerira kako nije moguće donijeti općeniti zaključak o kretanjima na tržištu nekretnina prije i nakon potresa. Ipak, može se zaključiti kako je potres utjecao na potražnju na način da se smanjio obujam trgovanja lošijim nekretninama, što je imalo utjecaja na vrijednosne podatke. Potres je utjecao na stanje starih stanova, koji se nalaze uglavnom u središtu Zagreba, a čiji je promet vjerojatno izostao. Tako se kod Grada Zagreba bilježi primjetno smanjenje medijalne starosti prodanih stanova koje se možda može pripisati potresu, dok kod ostalih jedinica lokalne samouprave takav trend (osim u slučaju Jastrebarskog) nije primjetan. U slučaju katastarskih općina Grada Zagreba primjetan je pad prosječnog dnevnog broja kupoprodajnih transakcija stanova/apartmana u nekim od katastarskih općina koje su bile izloženije devastirajućem učinku potresa (središnji dio grada, podsljemenski dio grada i istočni dio grada). Tako se u cjenovnim blokovima u centru Zagreba promet stanova gotovo prepolovio, dok se na drugim lokacijama grada nije promijenio. Nadalje, nakon potresa u katastarskim općinama Grada Zagreba koje su bile izloženije potresu došlo je do smanjenja medijalnih cijena stanova apartmana (npr. u katastarskoj općini Centar za 6,7 posto, u Granešini za 2,5 posto, u Granešini Novoj za 21,2 posto).
Publikaciju u cijelosti možete preuzeti na sljedećem linku: