Najam stanova – zaštićeni najmoprimci

Tematika zaštićenih najmoprimaca u privatnim stanovima je komplicirana i stara je više od 70 godina. Riječ je o građanima koji su dobili stanarsko pravo u stanovima u privatnom vlasništvu, a koje pravo je prestalo 1996. godine i zamijenjeno je tada novouvedenim institutom zaštićenog najmoprimstva.

Podsjećamo da je Europski sud za ljudska prava u predmetu Statileo utvrdio povredu prava vlasništva zajamčeno Europskom konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda  s obzirom da vlasnici stanova dugi niz godina ne mogu stupiti u posjed istih. Takva odluka Europskog suda obvezuje Republiku Hrvatsku na provedbu jer bi u suprotnom kršila konvenciju. S druge strane Ustavni sud ukinuo je zakonsko rješenje kojim se pokušalo riješiti  ovo osjetljivo pravno pitanje. Ustavni sud smatra da je tim zakonom prekomjeran teret bio nametnut najmoprimcima koji su trebali protekom roka od pet godina iseliti iz stanova i predati ih u posjed vlasnicima što je Ustavni sud smatrao povredom njihovog ustavnog prava na dom. Ustavni sud naložio je da država preuzme teret rješavanja ovog problema. Dakle, rješenje se traži u balansiranju između ustavnih prava vlasnika i najmoprimaca.

Novi zakonski okvir koji bi trebao riješiti ovo složeno tranzicijsko pitanje i pronaći balans između zahtjeva vlasnika stanova s jedne strane i zaštićenih najmoprimaca s druge strane je izrađen i trenutno je u postupku javnog savjetovanja. 

                        

Kroz prijedlog novog zakona uvode se tri faze izvršenja odluka: 

  1. ustrojavanje Registra
  2. donošenje Programa mjera i Pravila
  3. operativna provedba programskih mjera
 
Od 1. siječnja 2025. dok se situacija ne riješi (dok se zaštićeni najmoprimac ne iseli ili se stan ne otkupi/zamjeni) zaštićeni najmoprimac i RH plaćaju svaki po 50% prosječne najamnine. Predlaže se da iznos prosječne najamnine iznosi 7,50 eura po m2, dok za Grad Zagreb i priobalje da iznosi 9,325 € po m2.
 
Ranjivim skupinama (invalidima, starijima od 70 i socijalnim slučajevima) Republika Hrvatska plaća troškove selidbe u fiksnom iznosu od 1.000,00 €.

Programske mjere koje se uvode novim zakonskim rješenjem su sljedeće:
 
  1. nagodba stranaka kojom se utvrđuje visina najma i neodređeno vrijeme trajanja najma;
  2. isplata zaštićenog najmoprimca po etalonskoj vrijednosti stana na koji ima pravo (cca. 35.000,00 € do 42.500,00 € i dodatnih 10.000,00 € za svakog člana kućanstva koji ima stanarsko pravo);
  3. zaštićeni najmoprimac iseli u stan u vlasništvu države gdje plaća minimalnu najamninu (2,00 € po m2), ali koji može i otkupiti pod povoljnim uvjetima (cca. 1.000,00 € po m2 na 20 godina bez kamata). Ako država nema dovoljno stanova u tom gradu, može uzeti stan u zakup, a Republika Hrvatska plaća razliku između 2,00 € do tržišne cijene;
  4. RH kupuje stan od vlasnika s tim da se zaštićenom najmoprimcu pruži mogućnost otkupa stana pod povoljnim uvjetima sličnima onima pod kojima su bivši nositelji stanarskog prava otkupljivali stanove (površina stana koja prelazi 65 m2 otkupljuje po tržišnoj cijeni, ako ima više članova kućanstva onda i veća kvadratura, također 20 godina bez kamata);
  5. zamjena stanova između vlasnika i Republike Hrvatske s tim da se zaštićenom najmoprimcu pruži mogućnost otkupa stana pod povoljnim uvjetima sličnim onima pod kojima su bivši nositelji stanarskog prava otkupljivali stanove (površina stana koja prelazi 65 m2 otkupljuje po tržišnoj cijeni, ako ima više članova kućanstva onda i veća kvadratura, također 20 godina bez kamata);

Napominjemo kako se o 4. i 5. mjeri pregovara isključivo ukoliko vlasnik izrazi namjeru prodati ili mijenjati stan na kojem postoji stanarsko pravo.

Također, kroz novo zakonsko rješenje uvodi se naknada štete tzv. solidarna naknada koja se isplaćuje vlasnicima u iznosu od 1 eurocent po metru kvadratnom stana dnevno od 1996. godine do danas.

Prijedlog novog zakonskog rješenja je u postupku javnog savjetovanja do 13. prosinca 2023. godine te pozivamo sve zainteresirane da se aktivno uključe u postupak savjetovanja davanjem svojih argumentiranih primjedbi, prijedloga i mišljenja na prijedlog zakona. Javno savjetovanje provodi se putem portala eSavjetovanja.
 

 


 

Zakonski okvir: